《李鐵楊禹談城市》之限購(gòu)松綁，房?jī)r(jià)會(huì)怎樣

 《李鐵楊禹談城市》按：

  最近，一些二線城市紛紛取消或放松對(duì)限購(gòu)的限制。而新任住建部長(zhǎng)陳政高在近期工作會(huì)議中提出，下半年要千方百計(jì)地消化庫(kù)存。房?jī)r(jià)始終是民眾最關(guān)心的問(wèn)題之一，那么，如何看待各地紛紛松綁限購(gòu)？房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)受到什么影響？從長(zhǎng)期看又是什么趨勢(shì)？

 對(duì)話嘉賓：

 李鐵，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任

 楊禹，央視特約評(píng)論員、國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員

特大城市高房?jī)r(jià)屬正常現(xiàn)象

中國(guó)不存在美國(guó)日本式泡沫的前提

楊禹：最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)了很多新的熱門話題，首先我們看到一些二線城市限購(gòu)松綁，這樣的動(dòng)作使大家對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的前景和預(yù)期發(fā)生了一些新的變動(dòng)，看法不一，爭(zhēng)論也很多，咱們先從限購(gòu)可能帶來(lái)的影響說(shuō)起。

李鐵：所有的政策要根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化來(lái)進(jìn)行調(diào)整，不可能是一成不變的，無(wú)論是過(guò)去的經(jīng)濟(jì)政策，還是這些年的政策。中國(guó)的制定政策的邏輯和國(guó)外不太一樣，更多的是看社會(huì)反映。

從當(dāng)年制定限購(gòu)政策的出發(fā)點(diǎn)看，大概是以下幾個(gè)主要原因：

第一、房?jī)r(jià)上漲太快，一、二線城市，省會(huì)城市等公共服務(wù)等級(jí)比較高的城市，支撐了房?jī)r(jià)的較快上漲，同時(shí)中低收入的家庭，住房供給相對(duì)不足，這導(dǎo)致了社會(huì)輿論的強(qiáng)烈反映。政府采取限購(gòu)政策一方面是為了應(yīng)對(duì)社會(huì)輿論的強(qiáng)烈反應(yīng)。

第二，基于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的判斷。很多人認(rèn)為中國(guó)這種情況下出現(xiàn)了房地產(chǎn)問(wèn)題，可能會(huì)引發(fā)泡沫和金融危機(jī)。他們從日本例子以及美國(guó)的次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，認(rèn)為中國(guó)是不是需要預(yù)防類似的情況出現(xiàn)。而政府最終采取的方式通過(guò)行政手段來(lái)限制房地產(chǎn)。

但是我個(gè)人覺(jué)得，如果按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，如果認(rèn)同這個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)性的話，那么優(yōu)質(zhì)資源就必然向大城市集中，這是城市化的趨勢(shì)。無(wú)論我們看過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)還是根據(jù)國(guó)外的例子，特大城市的高房?jī)r(jià)都是正常現(xiàn)象。

首先，按這種規(guī)律，房?jī)r(jià)上漲可以通過(guò)增加中低收入住房來(lái)迅速解決這個(gè)問(wèn)題，可能我們把風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度放大了。其次，中國(guó)到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)泡沫？這個(gè)判斷可能有很大爭(zhēng)議。我們遏制房?jī)r(jià)、控制房?jī)r(jià)上漲，更多的是在擔(dān)心泡沫的問(wèn)題，是考慮到它的經(jīng)濟(jì)因素。

但是有一個(gè)問(wèn)題被忽略了，日本和美國(guó)出現(xiàn)泡沫有兩個(gè)前提：第一、城市化嚴(yán)重飽和，城市化率達(dá)到90%，到90%多以后，住房供給相對(duì)就有問(wèn)題，只能靠銀行貸款，過(guò)度刺激來(lái)帶動(dòng)。第二，這兩個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率相對(duì)比較低。

楊禹：他們本身發(fā)展速度降的就比較低了。

李鐵：對(duì)，這種情況下，由于銀行過(guò)度刺激，導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)，這個(gè)泡沫是城市化飽和以后出現(xiàn)的。中國(guó)目前這兩個(gè)方面的問(wèn)題都不存在。

第一，中國(guó)城市化率過(guò)去的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是35%、36%，現(xiàn)在的城市化率大概在50%左右，城市化率嚴(yán)重不足。而按照城市化發(fā)展的規(guī)律，還是會(huì)繼續(xù)向特大城市發(fā)展，各種資源還是會(huì)向特大城市集中。我們?cè)诮?jīng)濟(jì)判斷上，過(guò)去可能出現(xiàn)了一個(gè)誤差，過(guò)度擔(dān)心泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

政府忽視低收入人群的住房供給

要防止行政手段推動(dòng)或限制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

楊禹：其實(shí)沒(méi)有必要那么擔(dān)心？

李鐵：對(duì)，但是確實(shí)也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。由于地方政府土地財(cái)政和房地產(chǎn)發(fā)展有直接的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格越快上漲的時(shí)候，地方政府對(duì)于土地拍賣的價(jià)格也上升，所以擠壓了房地產(chǎn)的盈利空間，同時(shí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)?shù)胤秸非蟾叩貎r(jià)獲取土地出讓金的時(shí)候，往往忽視了低收入人群的住房供給問(wèn)題。

怎么來(lái)解決中低收入人群的住房供給問(wèn)題？在日本、韓國(guó)，包括歐美國(guó)家在城市化快速增長(zhǎng)時(shí)期，政府的主要任務(wù)是要解決中低收入住房，比如說(shuō)在特大城市的30公里范圍之內(nèi)進(jìn)行一些新區(qū)建設(shè)，解決中低端商品房供給不足的問(wèn)題。

以30公里這個(gè)區(qū)間來(lái)算，在北京的話像燕郊以及接近六環(huán)外的區(qū)域，都可以開發(fā)一些新的住房。這些住房雖然遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是可以通過(guò)合理的交通配置來(lái)緩解整個(gè)城市住房供給狀況，解決交通壓力問(wèn)題。但是這十幾年的時(shí)間，這些特大城市在這方面沒(méi)有做。

更多的中低收入人群希望政府在市中心提供更多廉價(jià)住房，因此政府一開始也希望能把廉價(jià)住房建在市區(qū)內(nèi)，但問(wèn)題是城市核心地段的房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲是趨勢(shì)，在核心地區(qū)，已經(jīng)沒(méi)有可能再提供中低價(jià)格的住房的時(shí)候，那政府應(yīng)該及早去考慮，在郊區(qū)一定范圍內(nèi)提供廉租房或者廉價(jià)商品房。

而在過(guò)去，一方面房?jī)r(jià)高速上漲，一方面中低檔住房供給不足，引起強(qiáng)烈的社會(huì)輿論，政府迫于輿論壓力，不得不采取措施，而限購(gòu)就是當(dāng)時(shí)采取的方法。也就是說(shuō)過(guò)去對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，出現(xiàn)了一定的問(wèn)題。

這是城鎮(zhèn)化率的問(wèn)題。第二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。和前幾年兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)相比，現(xiàn)在中國(guó)確實(shí)也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下滑到了一位數(shù)，甚至還在繼續(xù)下滑。

從能源的供給情況就可以看到，整個(gè)能源價(jià)格在大幅度下跌。原來(lái)特別富有的一些城市，鄂爾多斯、伊犁、神木，延安地區(qū)等，都是基于能源礦業(yè)建設(shè)起來(lái)的城市，現(xiàn)在突然大幅度的下滑，大量企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑最大的特點(diǎn)是什么呢？高收入人口收入的增長(zhǎng)速度放緩，原來(lái)的高收入人口持有的現(xiàn)金量在下降，債務(wù)在增加，這是必然的反應(yīng)。所以對(duì)投資需求這種強(qiáng)烈的動(dòng)力也在下降，這是一個(gè)必然趨勢(shì)。此外，不管怎么說(shuō)，這幾年中央政府采取了一系列的措施，加快了經(jīng)濟(jì)適用房廉租房等保障房的供給。 

楊禹：這個(gè)供給比前些年多了？

李鐵：大大提升，所以也在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)上漲的壓力。

第三，我們判斷實(shí)際上由于經(jīng)濟(jì)增速下滑，原來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的投資性需求下降，導(dǎo)致了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和原有的擴(kuò)張速度形成了一系列的反差。

這種情況下，既然是市場(chǎng)規(guī)律，一定逃不了變化，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，出現(xiàn)短時(shí)間的過(guò)剩，出現(xiàn)一定時(shí)間內(nèi)的價(jià)格增速放緩。何況還有一些地方政府過(guò)去通過(guò)行政手段來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是最可怕的。

三四線城市、一些地級(jí)市乃至是縣城，大量的通過(guò)行政手段推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，獲得土地出讓金，形成惡性循環(huán)。這種情況下，泡沫是必然的。取消限購(gòu)對(duì)原來(lái)的這種行政調(diào)控手段而言是一種比較大的放松，它會(huì)在某種程度上緩解目前城市住房市場(chǎng)劇烈的供求變化帶來(lái)的壓力。

限購(gòu)松綁不會(huì)使房?jī)r(jià)大幅度反彈

看好房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)

李鐵：我認(rèn)為限購(gòu)松綁后不可能出現(xiàn)急劇的反彈，因?yàn)橹畏績(jī)r(jià)上升有兩個(gè)因素，第一是社會(huì)心理趨勢(shì)，第二種是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。這兩種因素都不支撐房?jī)r(jià)的快速反彈。此外，政府的反腐等一些措施對(duì)官員購(gòu)房構(gòu)成了約束。還有就是環(huán)境問(wèn)題，個(gè)別城市比如北京霧霾越來(lái)越嚴(yán)重，可能在某種程度上，也打消了一部分人對(duì)北京其他優(yōu)質(zhì)資源的向往。所以我們不能僅僅看居住性需求的供求關(guān)系，而是要考慮到社會(huì)綜合因素。

盡管房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅度反彈，上漲趨勢(shì)仍然是不可避免的。因?yàn)檫€有很多變量，舉個(gè)例子，比如戶籍制度。

現(xiàn)在戶籍制度已經(jīng)明確，特大城市的人口數(shù)字還要嚴(yán)控，這方面還沒(méi)有具體的措施。那么如果我們認(rèn)同了人口還將會(huì)繼續(xù)向大城市流動(dòng)的規(guī)律，能通過(guò)力度比較大的改革解決戶口問(wèn)題，那么這些大城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，上漲結(jié)果是隨著成本提高，會(huì)使城市核心地區(qū)的資源外溢，是一個(gè)市場(chǎng)過(guò)程。

楊禹：市場(chǎng)變動(dòng)調(diào)節(jié)的作用。

李鐵：無(wú)論是經(jīng)濟(jì)學(xué)界，政府決策者，還是地產(chǎn)商，包括廣大消費(fèi)者，更多的是希望短期房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生一些積極的變化。

 楊禹：大家基本上都在討論短期變化。

李鐵：對(duì)，大家都關(guān)注短期的房?jī)r(jià)上漲或者下跌，短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和和刺激政策，短期的企業(yè)收益等等，但是往往忽視了城市化的進(jìn)程是長(zhǎng)期行為，也就是說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的需求也是一個(gè)長(zhǎng)期的概念。這一問(wèn)題應(yīng)該要引起足夠的重視。未來(lái)的短期波動(dòng)估計(jì)還會(huì)很頻繁，但是長(zhǎng)期來(lái)看，需求是穩(wěn)定增長(zhǎng)的。

楊禹：從過(guò)去大家習(xí)慣暴漲暴跌以后，在預(yù)期當(dāng)中也認(rèn)為不是暴漲就是暴跌，總是要有劇烈變動(dòng)，現(xiàn)在根據(jù)您的分析，哪怕是限購(gòu)政策逐漸取消，也是一個(gè)在多種因素的共同作用之下的一個(gè)平穩(wěn)過(guò)程。

李鐵：關(guān)于房地產(chǎn)需求，有兩個(gè)方面是變動(dòng)的。

我們現(xiàn)在看到，人均占有的住房相對(duì)固定，城市30多平米，農(nóng)村人均30多平米，這是按照住房保有率來(lái)講，已經(jīng)基本飽和了，超過(guò)了日本水平。但這是一個(gè)可變的量。第一，現(xiàn)在中國(guó)有7500萬(wàn)城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口，就是戶籍在某地，但去了另一地方工作生活。我們現(xiàn)在有約兩億六千萬(wàn)的農(nóng)民工，有一億是在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)。

跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)就是外出打工，也是可變動(dòng)人口。如果城鎮(zhèn)化率按照現(xiàn)在每年1%的速度提高，到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口會(huì)從現(xiàn)在的7.3億增加到8.3億。

這個(gè)數(shù)據(jù)這么得來(lái)：2010年到2013年，平均每年2077萬(wàn)人口進(jìn)入城市，把這個(gè)速度算低一點(diǎn)，放在城鎮(zhèn)化率的變化上來(lái)看，也是差不多1%，1600萬(wàn)到1800萬(wàn)之間。照此推算， 2020年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8.3億。那么，2030年如果仍保持每年1%的增長(zhǎng)速度，那就是10億人。

當(dāng)然而城鎮(zhèn)化率能不能保持如此穩(wěn)定的速度，會(huì)不會(huì)有其他的變化，是不可預(yù)測(cè)的。但是如果基于現(xiàn)在的趨勢(shì)來(lái)假定的話，除去現(xiàn)有本地戶籍在本地工作的人口以及7500萬(wàn)城市間流動(dòng)人口，還有五六個(gè)億處于就業(yè)居住地和戶籍地不一致的流動(dòng)狀態(tài)。那么流動(dòng)狀態(tài)意味著什么？意味著他一定要在就業(yè)地有住房?，F(xiàn)在戶籍制度改革還相對(duì)滯后，只能通過(guò)租賃住房來(lái)解決，就是說(shuō)我們可以看到城里大量租賃住房和城鄉(xiāng)接合部大量租賃住房被充分的利用。比如廣東2400萬(wàn)人口，有49%是在租賃住房，40%多是企業(yè)提供住宿以及擠在城市地下室等等。